金山网讯 自央行和银监会发布“央四条”后，一蹶不振的楼市渐渐复苏。乘着这股政策东风，价格的微微下调以及促销手段的广泛运用，镇江一手房市场持续升温，新房市场终于享受到了一年中最好的时光。对此，有房产业内人士表示，目前镇江房价大涨和大跌都不现实，市场将告别大起大落的非理性行情，成交量也会维持在稳定的水平线上。而与一手房的升温相比，受多种因素影响，二手房行情较为平淡。

总体业绩价格微下调，成交量激增

经历持续低迷后，全国各地楼市房价普遍有所下调。根据中国指数研究院发布的10月百城价格指数报告，按照同比和环比两个参照系，当月全国100个城市中，78个城市住宅价格同比下跌，22个城市住宅价格同比上涨；73个城市住宅价格环比下跌，27个城市住宅价格环比上涨。镇江也位列下跌之列，较之9月份，10月镇江房价环比下跌0.17个百分点，均价为6565元/平方米。

不过，新政对镇江楼市的刺激却非常明显，成交量呈现稳步提升之势。9月30日“央四条”利好政策出台后，10月14日再有新政推出，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，涉及放宽贷款申请条件，取消四项收费，实现异地互认、转移接续。政策“组合拳”形成的叠加效应立竿见影，成交量从一片冰冷中明显回温：仅10月15日全市新房就成交了410套，这也创下当月最高成交量，此后16日全市新房也成交了383套。根据统计，10月份市区新房成交量较之9月份环比上涨了28%。

销售案场的情势也强有力地支撑了这一数据走势。据云开甲第销售经理翁先生介绍，除了云开甲第，包括我家山水营销大厅内的访客量最近明显增加，以前每天也就三四组人看房，最近看房的人增加到七八组。周末的访客量还会更多。永隆地产销售经理周先生也表示，市场正在转暖，“尽管是个案情况，但最近的成交量也很能说明行情的变化。赶上这次新政出台契机，我们恰好又推出大量新鲜房源上市，促销得力，价格又比较到位。整个10月不再走下坡路，成交量是9月份的1.5倍”。

新房市场促销各显神通，去库存为主

“央四条”出台后，使得实施已久的限贷政策终于解禁。市场的悲观情绪开始消散，在此背景下购房者的观望心理也趋于缓解。有购房者看房时也捕捉到了政策传递的信号。市民孔女士告诉记者，最近政策一波接一波，一直按兵不动的她终于坐不住了，跑了好几家楼盘，“看下来的感觉是，想等房价大幅度掉价不可能了，但是大气候在这里，要想价格猛涨，短时间内看起来也不可能”。

尽管观望氛围不再像前段时间那么浓烈，但购房者明显理性多了。在永隆地产周经理的记忆中，2008年楼市冰冷，不过在新政刺激下，随即2009年镇江楼市就上演疯狂行情，“但这次，经过多年来楼市大起大落后，购房者不再是听风便是雨，反而习以为常，都有自己对于楼市的基本判断”。

而房企也在促销上显然使出了浑身解数。据周经理介绍，他所在楼盘就推出了每平方米5200元的特惠房，“附近一家房企更狠，房价定在每平方米3800元的价位上，其销售的洋房也就4字打头。”多位房产业内人士分析，随着各项政策的落地实施，各类需求释放促进市场回暖，但在高库存以及全年销售业绩压力等因素影响下，四季度房企仍将会以去库存为主。不过价格降幅将会逐步收窄并且趋于稳定。

虽然央行调整了首套房认定标准，并重申了七折优惠利率，但各主要商业银行都是市场化的企业，能否切实降低贷款利率还是未知数。记者从多位房产业内人士获悉，目前而言，各商业银行多数还是认贷不认房，房贷暂未有优惠推出，仍然执行的是基准利率。

二手房市场多种因素作用，平淡行情继续

不过云开甲第销售经理翁先生表示，政策托底后，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。贷款首付款比例30%，较之新规出台前70%的首付，其实这就是变相的折扣。并且他认为，短时间内不能再奢望有进一步的利好政策出台了。就后市而言，未来一段时间将是很多房地产企业走量、回笼资金、缓解经营压力的好时机。市场价格大涨的可能性微弱，整体的走向应该是企稳，呈现价稳量平到量增的态势。中期而言春节期间有可能价格略有上调以作试探。

较之一手房市场的稳步升温，二手房市场却十分平淡。去年三月，国务院出台新“国五条”后，二手房市场上演非理性行情。房产中介普遍表示，今年二手房市场一直萎靡不振。仅仅是七八月份，由于教育部门严控择校比例，择校空间受到极大挤压，为了上好一点的学校，不少家庭转战二手房市场。彼时二手房中的学区房市场短暂红火了一阵子。

但是，此后二手房市场一直处在冰冻之中。谈及眼下的市场，兄弟房产公司总经理汪东坦言，行情很不好，看房子的人少之又少。一方面原因是新政的政策效应传递到二手房需要一定时间；另一方面也是到年关时节，一手房市场推出了很多优惠和促销措施，二手房经过去年一年的上扬后，挂牌价节节走高，“二手房价格高了以后，跟一手房比没有价格优势，买房子人的大多还是会倾向于购买新房。”

此外，汪东表示，今年不比去年，城建领域没有了大拆大建，涌入二手房市场的刚性需求也少了很多，加之宏观形势不景气，拆迁补偿款的发放也明显放缓。多种因素作用下，造成了目前乃至今后二手房市场继续会延续这种行情。（记者 陈志奎）