金山网讯 买了别墅，还有个大花园。2008年，房子交付时业主朱女士发现大花园没有围合，因此拒绝收房。4年后，双方完成交房，朱女士将开发商告上法庭。最终，法院认为违约金应以花园价款为基数计算，判决开发商给付朱女士违约金近7.6万元。

        案情回顾：

        朱女士退休后一直希望能拥有一幢别墅作为自己的安乐窝，可以在花园里侍弄花草、颐养天年。7年前，得知丹徒新城某别墅群开盘，她和家人兴冲冲赶到售楼处，听售楼小姐介绍，这里拥有得天独厚的湖景资源，且升值空间巨大，全家一合计便倾其所有购买了一套带花园的别墅，别墅面积300多平方米，花园面积500多平方米。

        在和开发商签订的合同中约定，别墅将于2008年年底前交付，如不能按时交房，开发商将支付0.21％。的违约金。合同签订后，朱女士按期支付了230多万元房款。转眼收房时间到了，朱女士到现场一看，自家的花园缺了个口，无法成为自家的小天地，她拒绝收房。

        此后两年中，开发商不断通知朱女士收房，并承诺修补花园。又过了两年，开发商和朱女士家才完成了交房。眼看拖了4年才拿到新房，朱女士将开发商告上法庭要求按照合同追究开发商违约责任共计40余万元。

        开发商认为围墙一直未能围合，主要是政府拆迁原因，按照合同“因其他非出卖人原因造成交付推迟的，出卖人可据实予以延期”，所以不用承担违约责任。丹徒法院经过审理认为，朱女士依照约定交付了房款，开发商应依照约定交付房屋及花园，开发商在交付期限届满前未完整交付花园，属违约行为，故应承担违约责任。由于朱女士的别墅交付没有违约，花园的未完整围合也不影响别墅的交付，朱女士主张的违约金应以花园价款为基数计算为宜。法院一审判决开发商给付朱女士违约金近7.6万元。

        宣判后，原、被告均不服，向镇江市中级人民法院提起上诉。镇江市中级人民法院经过审理判决驳回上诉，维持原判。

        法官释法：

        丹徒区人民法院法官孙波告诉记者，霸王条约、定金纠纷、逾期交房、规划改变、产权证纠纷、房屋质量纠纷、物业纠纷……这些问题老生常谈却是常谈常新。这个案子是一例因开发商不能及时完全交付而产生的商品房买卖合同纠纷，争议焦点在于既然房屋延迟交付，违约金是以房屋总价款作为计算基数还是以花园价款作为计算基数？

        孙波说，本案中，开发商在约定的交付期限到来时，因花园一角未能围合仅能向业主交付别墅，不能交付完整的花园，属于违约行为。但是开发商在通知业主交付别墅之时，房屋本身已经具备交付条件，仅仅是因为花园一角尚未围合无法交付导致违约，且这种“瑕疵”并不影响房屋主体的适用，可视为开发商已经履行了合同约定的主要义务。根据权利义务相一致原则，以花园价款作为基数计算违约金较为公平合理。

        本案为今后商品房交易中开发商积极履行合同义务树立了案例指引，为进一步规范房地产市场的交易秩序提供了法律支持，最终使消费者的权益得到切实保障。

        （孙彩萍  古瑾）