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业内著名研究专家出席指点迷津，本地主要开发商齐聚坐而论道。昨天下午，本市房地产领域颇受关注的“镇江地产人沙龙”，举行今年的第一次交流活动。在见解表达和观点碰撞之间，永远存在不确定性的“楼市明天”，被努力揭示谜底。

刚刚过去的一年，镇江的房地产市场走势究竟划出了怎样的曲线？“以价换量”的销售策略，到底有没有逼近开发商的痛苦底线？2013年的镇江房价，是涨还是跌，到底又会以怎样的幅度涨跌？诸多楼市问题，引发沙龙中的地产人热烈讨论。

“以价换量”明显 房子卖掉了，开发商不开心

按照沙龙之上住建部门公布的数据，刚刚过去的2012年，镇江的商品房销售业绩不俗。尤其是第四季度，销售量呈反弹之势，楼市复苏明显，全年的销量增幅，位列全省第三。

然而，房子卖掉了，镇江的开发商们似乎并不开心。在地产人沙龙上，多家开发企业的负责人都表示，2012年镇江楼市的销量，主要是建立在开发商“以价换量”的营销策略之上。而“以价换量”，显然多是无奈之举。

招商北固湾去年的销售额，处于市区各楼盘之首。开发企业招商地产镇江盈盛开发公司的总监孙海平说，虽然夺得了去年的销售额冠军，但是开发商“付出的成本很大”。从全年的销售走势来看，四季度招商北固湾的销量大增。这虽然是楼市整体复苏的结果，但与“以价换量”的销售策略也有很大关系。

斩获去年销售套数和销售面积双料冠军的中南镇江房地产，无疑也有同感。公司总经理徐小兵用数据说话。根据中南公司透过商品房网上销售系统统计的数据，去年镇江主城区销售出的商品房为13583套，与前一年的8676套相比，增幅达到56.7%。但是这一年，主城区的商品房成交均价为5829元，比前一年的6370元下跌8.5%。

“虽然我们的统计数据可能不全面，而具体楼盘的房价，也可能因为所推产品不同而发生变化。但是量增价跌的总体情况，很明显是‘以价换量’的结果。”

利润下降怎么办？ 楼市要转型，商品房要升级

“以价换量”带给开发商最大的痛苦，是房企的利润空间日益逼仄。

沙龙之上，有开发商感叹，去年一年，房地产开发的土地价格总体上涨，建安成本尤其是人工成本大幅飙升。而在土地、建安成本上升的同时，房价却出现下跌，开发商基本上算是“在夹缝中求生存”。

对于房地产开发的利润下降问题，镇江兴地房地产开发公司总经理鲍起健有更理性的看法。他表示，即便是目前行业利润大幅下降的情况下，房地产开发的利润可能也高于绝大多数行业的利润。从行业发展趋势来看，房地产暴利不再已成定局。“就经济发展规律而言，房地产的利润不可能长期超过社会平均利润水平。对此，开发商应该淡定一点。”

房地产的行业利润不断下降，开发商下一步该如何应对？镇江冠城房地产开发公司王露萍认为，开发商努力增加商品房的附加值，在产品创新多下工夫。譬如可以考虑从做单纯商品住宅，向开发商业地产进行转型。

在商品房的附加值提升上，与会者有一个共识，即应该镇江多开发精装修的成品住房。“精装修房既有节材节能的优势，又能让购房者省心省力，同时也可以提高房地产开发的利润空间。”一位与会开发商表示，推动镇江成品住房的建设，行业主管部门应该出台优惠扶持政策。

对此，参加昨天地产人沙龙的市住建局副局长陈纪华立即作出回应。他透露，市住建部门正针对成品住房的推广，调研制定优惠政策。相关方案，最早今年上半年就能出台。

国内房地产领域知名专家、南京大学不动产研究中心主任高波教授，参加了昨天的沙龙。并从宏观经济发展的角度，分析了国内房地产市场的走势。他认为，镇江的房地产企业与全国的开发商一样，都面临着楼市要转型、商品房要升级的问题。这种“转型升级”既包括开发商要多做成品房，在提高产品的性价比同时，增加自己的利润空间；也包括创新房地产开发的融资手段，提高开发效率等。

今年房价涨或跌？ 复苏可判断，大涨不被允许

几乎所有类似的房地产沙龙、论坛上，房地产市场的后市通常都是焦点，其中房价的涨跌又尤其受到关注。2013年，镇江的房价走势会如何？昨天，参加沙龙的地产人进行了热议。

　　鉴于去年下半年房地产市场销量上涨的走势，昨天的沙龙上，绝大多数与会者都认为，楼市复苏的迹象已很明显。在此背景下，镇江的商品房价格到底会如何变化？

陈纪华认为，2013年镇江的房地产市场有诸多利好因素，在此基础上，房价走势应该总体平稳，可能稳中有升。具体而言，2013年镇江正在开展大规模的城中村、旧城区改造，这将催生大量的购房刚性需求。同时，原本处于观望的刚性需求人群，可能出手。由此汇成的巨大购房需求，将是镇江商品房价格稳中有升的基本保证。

高波分析，鉴于目前的全球经济形势，特别是国内新型城镇化的快速推进这一利好增长点，今年全国房地产市场大体处于复苏状态。就房价而言，国内商品房的平均房价会温和上涨，但是决不会出现暴涨。不过具体到镇江的房价，高波认为镇江的房价增幅可能高于全国房价平均涨幅。

“这是基于镇江大规模城中村、旧城区改造产生的大量刚性需求，也是开发商前一年‘以价换量’带来的后续影响。”高波说，在2012年国内房地产市场坠入低谷时期，开发商开发楼盘时，一般会确保卖出一个基本量保本，同时为“低开高走”留下空间。等到这个基本量销售结束后，今年很多开发商必然会考虑赚钱的问题，这是他们上调房价的一个“心理基础”。不过，房价也不会暴涨，“因为政府宏观调控不是吃素的。”

　　（徐贤礼 梁和峰）

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镇江房产市场仍面临良好发展机遇

去年2月，镇江楼市跌入低谷。从3月开始，在房地产商“以价换量”的努力之下，房产的销售才慢慢恢复。现在，2013年的房市走向成为业内人士和市民关注的焦点。

市住建局副局长陈纪华在昨天的“镇江地产人沙龙”上，介绍了我市2012年房地产市场基本情况。去年在多次调控的背景下，镇江的房市没有出现大的波动。市区完成商品房投资130亿元，开发面积120万平方米，竣工面积130万平方米。城镇家庭住房成套率达93.5%。商品房销售面积增幅位全省第三。

另外，市区商品房累计批准预售251.27万平方米，较上年同期减少8.91%。其中，商品住房累计批准预售198.26万平方米，同比减少6.46%。截至12月底，市区商品房月末累计可售面积为351.69万平方米。

尽管去年市区实现商品房累计合同销售195.01万平方米，较上年同期增加36.84%，累计的销售金额也达到125.96亿元，同比增加了16.3%。很普遍的一个情况是，房地产开发商们都在“以价换量”。

住建部门昨天拿出了去年镇江房地产市场销售前十名的名单。招商、中南、万科、恒大等企业名列前几名。陈纪华分析说，与之前几年销售排行比较，这些获得“头彩”的上榜企业多为国企、央企以及上市企业。根据住建部门的统计，中国100强开发企业在近几年陆续进驻镇江，目前已有15家。

在活动现场，2013年房地产市场的发展方向成为与会者最关心的话题。陈纪华认为，这一年，镇江房地产市场仍然面临良好的发展机遇。

“首先，‘十八大’有关房地产调控的基调已定。”陈纪华认为，调控大基调没有大的变化，调控将会保持持续性、延续性。在这个背景下，城镇化进程加快将成为房地产行业活力的“给力支撑”。这一点也得到了大量与会者的认同。大家认为，随着大批农民成为城镇居民，他们将成为房地产发展的动力。

一些“镇江特色”也将成为房地产发展的动力。目前，市区房屋征收鼓励选择货币安置。市政府在去年8月还印发了《关于提高镇江市市区国有土地房屋征收货币补偿补助比例的通知》，规定选择货币安置补助比例从10%调整到15%。对货币安置的鼓励将给予相关对象更大的选择空间。这些资金也会有一部分涌入房地产市场。

公积金新政也被认为是促进房地产发展的一个因素。“新政”中提到，子女买房时，父母可以成为共同还款人，“多余”公积金可以用于还商贷，公积金还可以支付物业费……这些都有利于降低置业门槛，对刚性需求者有直接的刺激作用。

另外，镇江的旧城改造首批“7+1”项目启动。城中村的改造、1年内安置等也会刺激市场需求。加上大学城入驻丹徒区，也有利于丹徒板块的激活。

综合以上的因素，2013年的楼市将好于去年。有与会专业人士甚至认为，机遇以上因素的刺激，镇江房价的涨幅有可能会高于全国的平均水平。（徐贤礼 梁和峰）