“7+1”旧城区改造正加速推进,各地块实施主体也更紧迫地面临一个问题:在人口密集的老城区,征迁成本高企,如何利用好寸土寸金的地块,在后期项目的建设运营中少亏钱乃至实现盈利?
回答这个问题,岗子下地块算的是民生优先账。除了把“最不赚钱”的安置房放在“值钱区域”外,还划出土地扩建学校。最终,答案离赚钱可能更远,结果却离旧城改造的本意更近。
岗子下地块改造范围576.3亩,北临天桥路,东沿丁卯桥路。在地块西侧,沪宁铁路穿城而过。正是紧邻的这长约800米的铁轨,让岗子下地块后期项目的规划设计,面临一个攸关利益的选择题:沿铁路区域,由于受可能产生的噪音影响,属于整个地块中的“价值欠缺区”。而后期建设项目中,有一部分配套安置房仅用于回迁,直接经济效益微乎其微。是不是应该把“最不赚钱”的项目,放在“价值最欠缺区”?
岗子下地块项目负责人分析,鉴于改造前当地居民就有不少住在铁路边,回迁安置房沿铁路而建,“情理上也说得过去”。另一方面,整个地块共有住户2236户,人口密集程度位于旧城改造各地块前列。由此带来的高昂征迁成本,让项目后期开发,有着“土地价值最大化利用”的客观需求。
然而,面对这笔“明白账”,项目的价值天平却向民生倾斜。这位负责人介绍,岗子下地块的回迁安置房,最终确定为沿天桥路东西向分布,远离南北走向的铁路。而比邻铁路的区域,则规划建设绿化隔离带和市民休闲广场,布置公共设施,由此最大限度地减少了铁路对百姓生活的影响。不过,由于把“值钱区域”让给了民生,项目让出的经济利益可能要超亿元。
不只安置房。岗子下片区有一所孔家巷小学,单算经济账,旧城改造时拆迁掉最合算。但是为了保证周边孩子的上学方便,最终的项目规划不仅不拆学校,而且划出一块开发用地供学校扩建。扩建后的孔小占地达32亩,24个班,校舍建筑面积也从原来的6000平方米增至近1万平方米。此外,岗子下地块还将新建两所幼儿园。
市国资委主任尤廉说,算民生优先账,虽然让投资主体在项目运营中少挣了不少钱,但却让当地老百姓得到了实惠,而这本来就是旧城改造的应有之义。更何况民生优先账也并非没有实际效益。由于重民生、顺民意,岗子下地块自今年3月底正式征迁后,进展顺利。目前2236户中已签约1519户,交房743户。顺利征收节省出的时间,换算成资金成本也可数以千万计。(梁和峰 谷智伟)