而虽然不是严格意义上的城市综合体项目，但是上述项目所包括的700余万平方米零销售商业和商务物业，将对其他整体持有物业产权的真正意义上的城市综合体的招商运营产生冲击。

与此同时，从目前成都投资城市综合体的公司来看，传统房地产开发商多，国际知名产业投资商和营运商偏少。

“最近几年住宅的地价已经高于商业的地价，加之没有经营能力及招商能力，所以传统开发商不想修建城市综合体。”成都仁和实业（集团）有限公司董事长陈立仁指出，“但是相关地区要提升商业地产的比例，也在引导企业商业地产，这就使得开发商都在拿地修建大量的城市综合体，但是这些城市综合体往往以商品住宅为主导、开零销售型的建筑群。”

如此一来，对整体持有物业运营的城市综合体市场，预期产生较大的负面影响。而由于普通房地产开发商的商业商务物业开发经验不足，招商营运能力不强，造成开发项目业态趋同、目标客户重叠、招商运营面临同质化竞争、缺乏特色创新等问题。

高力国际成都总经理蔡孟颐预计，未来竣工的19个城市综合体项目中，商户的重合率将达70%左右。

成都市商务局提供的数据显示，2012年~2015年，全市城市综合体竣工面积为887.4万平方米，平均每年约221.9万平方米。但从整个供应时序来看，年度之间不均衡，除3个分别将于2016年、2017年竣工外，其余16个项目预计将集中在2012年~2015年期间竣工。

集中放量所带来的结果是，被外界质疑成都市的城市综合体项目是否过多。

调控引导提升整体品质

“目前成都城市综合体的建造数量被外界关注，在我们看来这只是一个集中放量的过程。”蔡孟颐坦言，“原因在开发商几乎同时拿到土地、同时规划、同时盖，随后就是同时段招商。”

蔡孟颐在谈到成都城市综合体的发展时表示，目前并不担心相关项目过多，而是需要解决商户不足的问题，应该将重点转移到招商引资上来。而这还有赖于政府提供优惠的政策，或优质的招商引资环境。

对于目前成都市场上城市综合体高端项目不多的情况，成都市相关部门将加强对城市综合体资源供给方面的调控引导。对高品质、地标性且整体持有营运的大型城市综合体项目建设地块，可按城市规划和功能业态要求进行前期包装储备，通过“西博会”等开放合作平台和敲门招商等方式向全球知名投资运营商竞争性选资。

在陈立仁看来，对大型高端综合体开发的资质需要进一步限制。“应该坚持让有较强的承受能力、较充裕的资金能力及较大的回报能力的知名投资商做高端项目，按方案择优出让地块。”

事实上，在发展提速的二三线城市建设中，轨道交通的作用越来越起到极大的推动作用。在已经完成轨道交通规划设计，城区范围内规划多条轨道交通线路的城市中，轨道交通的建设完工，使消费客源和客流能够得到保障。

与此同时，成都也将以轨道交通线、城市百里中轴、现代服务业市级战略功能区和重点集聚区为主要空间载体，并由规划管理部门和产业推进部门协同编制城市综合体的空间布局和业态引导规划。

新建综合体项目将按照以轨道交通站点为中心、以现代服务业市级战略功能区和重点集聚区为承载空间的选址原则，完善未来轨道交通和城市综合体之间的对接。