进入下半年后，镇江楼市最惹人关注最触动人神经的莫过于一个词：房价。从“旭辉时代城”到“中南世纪城”，从“江南府邸”到“首创悦府”，一连串的促销数字，一次次的扣人心弦的促销。因为多个楼盘的“价格肉搏”。低迷的镇江楼市逐渐温暖起来。

  本次“价格战”，以“刀刀见血”的凌厉之势，再度引起讨论。在价格进一步下行之后，有开发商称已“跌破成本价”，难道它真的是赔本？购房者更担心的是，降价之后的品质能不能保障？更有业主担忧价格如此贴地飞行，自己真能买房吗？

  食饭说市

  楼盘的盈亏是怎么算的？

  进入12月以来，从92折促销杀至8折团购价，从直降3100到整体72折，只待楼盘刊登“滴血价卖楼”的广告加横幅了。言下之意，房子已经到了难以想象的超低价，卖房不赚钱了。“成本价”卖房真的存在吗？

  比如，时代城。该楼盘首次开盘房源的起价6900元/㎡，成交均价7300元/㎡，而2010年开发商拿地时，其楼面地价达到了3111元/㎡。和旭辉同期拿地的中南集团禹山路地块，楼面地价2471元/㎡。受时代城低价开盘的影响，中南锦城也迅速做出回应：已开盘房源推出最低72折，优惠后起价约6500元/㎡。这些楼盘的账是可以算一算的，时代城和锦城外立面都用了高级石材，楼盘内的其他配置也不错，除去固定的楼面地价，再加上基本建安成本2500-3000元/㎡、税费成本按1000元/㎡，加之财务成本和营销费用，现在的售价顶多是保保本，甚至已经是亏本卖房了。

  开发商真的要亏本卖房？

  其实开发整体是一个周期，阶段性不赚钱不代表整个项目不赚钱。接近年底，低价促销回笼资金主要是为了支付工程款、员工工资、银行利息等款项。这和08年北京楼市的成本价卖房几乎如出一辙。

  如果一个小区内同时有高层、洋房和部分底商（指高层的第一、二层）时，则不能按照整幅地块的平均楼面地价来测算成本。从产品上看，普通洋房要比高层建安费用少很多，但当前洋房价格会整体较高层高一些，由此可见低容积率的产品将成为项目盈利点，另外，底商也是重要的盈利因素。建筑面积仅包含地上部分，地下车位可另外销售，同样也稀释了土地成本。

  降价后楼盘品质会下降吗？

  购房者向来欢迎楼盘降价，可一旦品质下降无疑是对购房者切身利益的损害。笔者就曾遇过石材干挂变成了真石漆的，园林景观重新调整的，让不少购房者有被忽悠的感觉。

  但笔者以为，大部分的开发商是不会冒天下之大不韪，以次充好的。但在整体配套上肯定会有所缩水。比如说社区绿化，一些名贵的品种如香樟等，一些数十年树龄的乔木等都会被换掉，包括一些品质较高的地砖等都会做调整。某工程人士透露一些不锈钢用材，原先用的是1.2毫米厚度可换成1.0毫米的话，符合规范，购房者也看不出来，但可节约大量成本。但有另外一种情况，只要开发商注重成本控制，当前的价格依然是可以实现一定利润的。

  作为普通购房者则应综合考量，看品牌、看地段、看户型、看保值性，总之看的多才能买的准。要规避风险的话，建议提前留好开发商的宣传资料，甚至用视频的方式记录售楼人员的楼盘介绍，一旦发生纠纷，这些资料均可作为开发商违约的证据。

  价格是不是被市场接受，购房者买不买单，成交量是唯一标准。开盘后，时代城对外大面积公告当天销售1.2亿。在促销中，江南府邸也获得了近2千万的销量，中南锦城、首创等也都获得了较好的销售。这样的结果基本上算是意料之中。实际上，除了一部分原先就关注该区域的客群之外，不少购房者开始被低价所吸引。

  而随着楼市的平和发展，价格回归合理区间，众多刚需必将被释放。在淡市买楼也必将获得更可观的收益。