做法不违规风险并不少

窥一管可见全貌。北京到底有多少豪宅项目是通过这种抵押融资的方式既获得融资，又制造了市场的虚假繁荣呢？记者不得而知。

路劲地产北京公司营销总监温立伟向记者透露，这样的融资方式以前在一些项目上运用过，现在由于采取网签的方式，而且金融监管部门监查的原因，操作起来有一定的难度，而且涉嫌违规。

亚豪地产机构营销总监韩乐则认为，这样的操作并不违规，只是存在着一定的风险，那就是对赌未来的房价。一般只有豪宅项目才能进行这样的抵押融资，因为普通住宅项目的价格涨幅难以预期，而豪宅项目的价格一般情况下不会下调，即使市场形势再不好开发商也会扛价。

“普通住宅降价可以换来交易量，可以为开发商换来现金流，但是豪宅不行，降价就等于降低档次，反而会令项目销售受阻。”韩乐向记者表示。

如果如韩乐所言，那么开发商硬扛价格的背后，又靠什么来维持项目运转呢？

今年以来北京的豪宅价格不断上扬，如钓鱼台7号院，从去年7月份的7万元/平方米上涨到了目前的10万元/平方米，而且销售状况一直良好。

来自亚豪机构的数据显示，8月份以来，京城69个在售的单价超过4万元的豪宅项目共成交了468套，成交面积为9万平方米，成交金额达41.7亿元。环比7月份成交套数上涨了98.3%，成交面积上涨了112.2%，总成交金额上涨了137.1%，涨幅呈倍数增长。

但是在这个看似蓬勃发展的北京豪宅市场到底有多大的水分？对此覃晓梅认为，近年来随着房地产市场的发展，开发商在项目定价时存在着一定的追高心理，觉得价格越高代表的品质越高，尽管北京已经成为了国际城市，但是毕竟其积累时间较短，各种配套设施还不完善，还没有形成高品质的生活区，目前的豪宅市场还存在着一定的泡沫。

记者手记

“一石三鸟”的抵押融资

自买自卖、售后包租、抵押融资，是近年来开发商为了回笼资金而想出的几种变相的融资方式。

所谓的开发商“自买自卖”，就是开发商在房价较低的时候通过信贷等手段“买”自己开发的商品房，在价位较高的时候，再“卖”掉自己的商品房。此前顺驰在上海的项目就涉嫌自买自卖，后因顺驰被收购，事件演变成了骗贷。

售后包租的方式主要是用在商业项目上，开发商将自己的商铺出售后，然后向业主承诺投资回报，与业主签订租赁合同。这种模式目前已经被住建部叫停。

而抵押融资只是在“自买自卖”的环节中去掉了银行，换成了金融机构，而且又融入了“售后包租”的某些做法，实则一条混合计，其效果之妙可谓“一石三鸟”。

首先，开发商通过与机构签订出售协议，出让一定数量的房源，然后再按照协议价格回购，在这个过程中，其实就是项目获得了抵押贷款，这将为项目维持在较高的售价上提供了源源不断的资金支持。

其次，通过与机构的合作，制造了豪宅市场的虚假繁荣，哄抬房价，在一定程度上吸引了一部分购房者的入市。

最后，也为机构炒房提供了一个稳定的渠道，还为项目本身起到了很好的宣传作用。此前上海汤臣一品项目价格高达12万元/平方米，一直销售平平，但是却为该公司的其他项目带来了巨大的广告效应，其开发的高尔夫、别墅等项目一入市就被抢购一空。

目前国家三令五申打击炒房行为，抵押融资尽管尚不构成违规，但是却成为了机构炒高房价的一个途径，值得有关部门高度重视。