我国大中小城市间的房地产市场差异已经很明显，因此调控政策不能“一刀切”。

从2012年6月开始，房价止跌回暖，但回稳上升的幅度比较缓慢，这种上升幅度是正常的。这也表明，在遏制投资需求的情况下，刚性需求仍有一定能量。可以肯定，今年的房地产调控取得了成效。不过，在这一轮楼市调控后，我国大中小城市间的房地产市场差异已经很明显。现在部分一线城市和需求很旺的二线城市楼市去化率很快。特别是北京这样的城市，此前的楼市消化周期在20个月左右，目前已经下降到9-10个月。一二线城市由于需求旺盛，未来可能存在供应紧张问题。相比之下，三四线城市的楼市存量较大，但需求相对不足，消化能力有限。今年已有部分开发商向大城市转移。

正是由于各城市房地产市场差异很大，因此调控政策不能“一刀切”。对于供求关系仍紧张的大城市，在没有替代政策的情况下，“限购”、“限贷”政策不能放松，更不能取消。而一些三四线城市供应量大于需求量，有可能造成住宅积压，那就应该以促进消化为主。总之，未来的房地产调控应注意地方差异性。

与楼市回暖相比，土地市场仍然在低迷中。2012年前11个月，房企土地购置面积同比下降了14.8%，土地交易量出现明显下降。虽然年底一些大城市出现所谓的“地王”，但这主要是因为出让的地块位置比较好，价格肯定会较高。出现的个别“地王”没有普遍性，从全国来看，还很难判断土地市场已经回暖。

不过，土地交易量的减少会导致未来某个时间段商品房供应量不足。在需求平稳增长的情况下，由于土地市场低迷可能会造成2013年下半年或2014年上半年商品房供应不足，这又将造成市场波动。从稳定市场的角度看，应加大土地供应力度，目前国家也在不断强调增加普通商品房的供应量。为保证市场平稳，必须加强土地供应的连续性和稳定性。

 中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌