由刚性需求催生的本轮楼市销售反弹，对比中央政府态度依然强硬的调控政策，二者形成的博弈后果究竟会如何演绎？历史数据当中或有答案。

2005年商品房价之所以明显上涨，一个不容忽视的原因是，商品房销售面积对当年竣工面积的比率在此前连续5年平均不到80%的情况下一举突破100%，达到103.87%。这意味着此前的库存增长终于开始逆转。接下来，在2006、2007年这一比率快速攀升至110.79%和127.63%的同时，房价的上涨速度逐步加快。

同样的道理，与2009年9月下旬起爆发的那波房价井喷行情相对应的是，在销售面积对竣工面积的比率2008年再度低于100%之后，2009年激增至133.46%，2010年依然维持在133.05%的高水平。

初步计算，商品房销售面积大于当年竣工面积2009年为22078万平米，2010年增至26021万平米，2011年尽管竣工面积增速加快但也有20702万平米之多。三年合计68801万平米，比2008年全年销售面积还要多。毫无疑问，目前楼市出现的价格企稳与此关系十分密切。

鉴于4月份以后主要开发商销售面积强劲反弹，加上购地及在建规模下降，房价很有可能在四季度出现上涨，而明年的上涨幅度将继续加快。

我想说的是，政府宏观调控不能违背客观规律，否则必然事与愿违,并且要扣上一顶主观教条主义的帽子。

受“80后”进入生育高峰期以及“90后”婚嫁这两个因素影响，不考虑城市化进程加快，楼市的刚性需求增长也至少还要维持10年。对于冥顽不化的楼市宏调政策，这无疑是一项严峻挑战。实事求是地讲，要想稳定房价，必须尽快鼓励房地产开发企业加快在建速度，将截止去年底高达50.8亿平米的施工面积尽快转化为竣工面积，并继续增加新开工面积。

老生只说家常话。国内楼市没有多少“科学”的成分，靠“科学发展”总是没戏的，必须重新回到实事求是的道路上来。